Современное состояние и динамика рынка

Дата публикации 25.02.2010

Земельный рынок в современной России начал формироваться в начале 1990-х годов, когда происходила реформа сельского хозяйства, основной смысл которой был в приватизации сельскохозяйственных земель. Именно тогда было приватизировано 7,2% земельного фонда Российской Федерации, оформленных в виде земельных долей. Подлинное развитие земельный рынок получил только в 2000 году, когда был принят новый Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельхозназначения.


Оценки стоимости земельных ресурсов Российской Федерации не всегда совпадают друг с другом, но, несомненно, они сопоставимы с крупнейшими макроэкономическими показателями России. Так, стоимость всех земель России оценивается Федеральной службой кадастра недвижимости в 575 трлн руб. (кадастровая оценка), стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями оценивается на сегодня в 18, 4 трлн руб.; при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости - в 4,75 трлн, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.

Краткий анализ инфраструктуры земельного рынка показывает следующие проблемы:
Земельное законодательство является сложным и противоречивым, оно дает основание для принятия любых решений. А иногда не дает возможности принять необходимое судебное решение: так, в ст. 36 Земельного кодекса записано: «Если имеется рыночная оценка земельного участка, то кадастровая определяется в процентах от нее». Однако законодатель забыл важнейшую деталь: какой именно процент от рыночной стоимости составляет кадастровая, хотя это является важнейшим элементом любого зарубежного законодательства о кадастровой (государственной, оценки в целях налогообложения и других названиях кадастровой стоимости). Поэтому, как показывает опыт работы научно-консультационного центра Факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ, если расчеты показывают, что кадастровая стоимость превышена в 6 раз по отношению к рыночной, судебные инстанции могут только посочувствовать - «600% - это тоже проценты, и нигде не написано, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной». Этот важнейший пробел в российском законодательстве, которой должен быть исправлен при внесении изменений и дополнений в законодательство о кадастровой стоимости.
Существуют значительные противоречия между земельным и градостроительным законодательством, а также проблемы в практике правоприменения в обоих законодательствах. Исследования Факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ показали, что без грамотного территориального зонирования (в соответствии с требованиями градостроительного кодекса) невозможно эффективное и рациональное использование земельных ресурсов, в противном случае земельные доли будут уходить под боулинги, под таможенные терминалы, под складские помещения, что и происходит на самом деле, а в городах на земельных участках, предназначенных для строительства гостиниц, будут вырастать офисные или торговые комплексы. Это - главный канал коррупционного взяточничества на местах, потому что именно разрешение или запрещение изменения вида разрешенного использования или изменение категории земель является основным источником наживы для всех инстанций на местах. Поэтому обязательным условием антикоррупционной борьбы и рационального, а не хаотичного развития как городских, так и загородных территорий, является грамотное территориальное зонирование.
Система регистрации прав на недвижимость претерпевает в настоящее время очередное реформирование, в систему Росреестра включены Роснедвижимость, Регистрационные палаты, инвентаризация (с использованием системы БТИ) и Росгеокартография. Хочется надеяться, что создание этой системы позволит реализовать все необходимые мероприятия в сфере земельного рынка, на которых давно настаивают специалисты Факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ:
1. Регистрацию единых объектов недвижимости, включающих здания, сооружения и земельные участки как единое целое.
2. Введение единого налога на недвижимость.

Огромной проблемой для сегодняшнего дня остается процедура оспаривания кадастровой стоимости. Факультет экономики недвижимости неоднократно представлял в соответствующие ведомства предложения по процедуре досудебного согласования кадастровой стоимости отдельных земельных участков в течение полугода после ее расчета. Это позволило бы разгрузить суды и сделать более объективной кадастровую оценку земель. Следует подчеркнуть, что кадастровая оценка является базой не только налогообложения для российских предприятий и организаций, но и базой выкупной цены при приватизации этих земель.
Что касается ипотеки земель, то на сегодняшний день в результате кризиса она пребывает в далеко не лучшем положении, однако будущее ее огромно, так как земля, являясь важнейшим элементом недвижимости, может быть самостоятельным предметом залога, не требующего больших первоначальных затрат: в данном случае залог государственных и муниципальных земель может быть основным источником формирования системы длинных денег в нашей стране. Для этого необходимо полностью снять запрет с залога муниципальных земель. Это позволит существенно расширить базу ипотеки, оживить загородное строительство и дать возможность кредитовать инвесторов под девелоперские проекты при наличии у них земли в собственности или аренде.
Дальнейшее развитие системы аукционов позволит обеспечить равный доступ к земельным участкам всех инвесторов. В то же время, с позиции нашего Факультета, необходимо восстановить практически исчезнувший порядок предоставления земель под застройку в порядке предварительного согласования. Это касается прежде всего социальных проектов (строительство социального жилья), а также проектов, имеющих государственную важность в области строительства дорожной инфраструктуры.

Кризис нанес серьезный удар рынку недвижимости в целом и земельному рынку в частности, тем не менее земля продолжает оставаться важнейшим активом, вовлечение которого в оборот будет являться отправной точкой выхода из кризиса, источником увеличения национального достояния и позитивного развития экономики в целом.
Комментарии Фейсбук Вконтакте